O preço médio das terras no Brasil segue renovando altas recordes no bimestre referente a setembro-outubro, fechando o período à um valor nominal de R$17.561,03 por hectare, totalizando um aumento de 31,04% em relação aos últimos 12 meses, de acordo com a IHS Markit. A manutenção das altas dos preços do ativo segue fortemente correlacionada com a demanda por commodities agrícolas, tanto no mercado externo, como no interno. Além disso, o alto nível dos juros, a baixa oferta e a alta busca por parte dos investidores pelos ativos rurais têm sido fatores cruciais no prosseguimento da tendência altista no mercado de terras.
O cenário inflacionário atual em conjunto com a desvalorização cambial tem impactado significativamente os gastos dos produtores com transporte e insumos agrícolas. Em paralelo, fatores climáticos prejudicaram as lavouras em escala global no ano de 2021, culminando em uma somatória de fatores para a ascensão do preço das commodities agrícolas. Devido a essa valorização dos produtos rurais, a busca por terras em lavoura no Brasil foi alta no bimestre setembro-outubro, elevando o preço médio de terras para grão mais uma vez, agora atingindo R$41.144,07 por hectare, consolidando um avanço de 44,52% em doze meses.
A fim de se beneficiar dessa ascensão do preço de comercialização de grãos, a busca por terras em pastagem para transformação também foi relevante no bimestre. A demanda por novos imóveis causou um movimento de rastreio por regiões alternativas (onde o uso e ocupação do solo são predominantemente de pastagem) aos polos que são referências produtivas, culminando em uma crescente transformação do ativo para produção de grãos. A futura conversão do pasto para lavoura resulta em ganhos significativos aos detentores do ativo. Sendo assim, as terras em pastagem apresentaram alta de 17,64% nos últimos doze meses e atingiram o preço médio de R$10.672 por hectare.
Analisando o mercado de terras pelo ponto de vista econômico, o cenário é propício para a continuação de tal apreciação. Além da expansão da inflação, a desvalorização da moeda nacional também tem seu papel, beneficiando os detentores de áreas produtivas, que podem garantir ganhos mais expressivos com a própria produção ou arrendamento para a atividade agropecuária, suprindo tanto a demanda do mercado externo quanto a demanda interna. Entretanto, a conduta de exportações elevadas diminui o estoque nacional, desabastecendo o mercado doméstico, que passa a sofrer ainda mais com o aumento de preços dos alimentos. Como consequência, com o intuito de controlar a inflação o Comitê da Política Monetária vem adotando medidas contracionistas, revisando cada vez mais para cima a taxa básica de juros, o que pode desencadear uma repercussão negativa no mercado de terras rurais, tornando-os mais ilíquidos, uma vez que a elevação dos juros dificulta os investimentos em ativos reais.
Apesar da alta generalizada, quando analisada por tipo de atividade, o investimento em imóveis rurais ainda oferece ótimas oportunidades de negócio. Um exemplo claro é a estratégia de transformação de terras de pastagem em lavoura. Como já mencionado, nos últimos doze meses as terras de pastagem valorizaram cerca de 17,64%, com preço médio de R$10.672, enquanto o valor das áreas de cultivo de grãos subiu 44,52%, para uma média de R$41.144, isto é, quem comprou um hectare de pasto há um ano e o transformou em plantação de soja, por exemplo, viu seu capital valorizar 3,85 vezes.
Em virtude dos fatos mencionados, pode-se concluir que a busca por terras produtivas no Brasil segue pujante e a baixa oferta desses ativos, o que diminui a liquidez, atrelada a alta dos preços das commodities, o desejo de expansão das áreas produtivas, juntamente com um cenário para exportação favorável, tem provocado o aumento no preço da terra como um todo e desafiado investidores e produtores rurais a explorarem novas regiões, pagarem mais do que o de costume por áreas vizinhas ou mudar estratégias de uso da terra. De qualquer maneira, o fato é que o setor agro continua pujante e cheio de oportunidades, mesmo em um momento econômico difícil para o país.
Fonte: Análise do mercado de terras, IHS Markit – Edição 103 – Novembro 2021
