Quem trabalha no mercado financeiro e, em particular, no mercado imobiliário está acostumado a ouvir falar de Fundos “de papel” e Fundos “de tijolo”. As duas denominações servem para diferenciar os fundos imobiliários que tratam com imóveis físicos e os que tratam somente de recebíveis e títulos lastreados em imóveis. Apesar de se tratar de investimentos similares, ambos têm riscos muito diferentes e apresentam características diferentes, também. Isso vale para alguns FIAGRO FII que tem surgido, apesar dos “de tijolo” neste caso serem os “de terra”.
A primeira coisa que deve ser levada em conta é o valor que esses ativos (Fazendas) estão entrando na carteira desses Fundos FIAGRO FII’s que na verdade estão focados em crédito, ou são “de papel”. Precisa haver sinergia entre a área de crédito da Gestora do Fundo que quer emprestar e a área técnica que realiza a avaliação da fazenda que está sendo dada em garantia para que a análise seja completa, afinal o lastro físico do papel é a terra.
Além disso, temos o problema da diversificação, pois se todos os FIAGRO’s são de “papel”, seus investidores ficam extremamente expostos aos riscos macroeconômicos, especialmente os de juros. Utilizemos como exemplo os FII’s. Uma rápida pesquisa no Google, Youtube ou qualquer E-book de FII’s, mostrará que o tema diversificação é amplamente discutido e que portfolios ótimos deveriam conter uma parte de FII de “papel” e outra parte em FII de “tijolo”, com uma estratificação dos “tijolos” em shoppings, galpões, edifícios comerciais etc. Portanto, assim como o FII, o FIAGRO precisa de “papel” e “terra” para trazer a possibilidade de diversificação ao investidor.
Os Fundos Agros são um produto de mercado novo e ainda há muito espaço para evolução, e uma tendência de futuro dos FIAGROs seria com investimento em crédito e em “terra”, sendo o segundo desdobrado em florestas, pecuária, grãos etc. Isto é uma extrapolação da realidade atual presente no mercado imobiliário, apesar da maioria dos títulos serem “de papel”.
A boa notícia, no entanto, fica por conta das estratégias utilizadas no Private Equity focadas em terras que suprem essa falta de FIIs “de terra”. Já existem fundos focados puramente na estratégia imobiliária em que se aloca capital na compra de imóveis rurais (fazendas) e após a sua transformação ou operação agrícola passam a auferir maior resultado no longo prazo e entregando retornos aos investidores, seja com o arrendamento da terra ou com a própria venda dessas propriedades rurais produtivas no período de desinvestimento. Embora o agronegócio seja um setor pujante da economia, este modelo de investimento tem seus riscos e para tanto a seleção de gestores e fundos deve ser feita de forma criteriosa pelo cotista, da mesma forma que o FII “de tijolo” tem riscos substancialmente diferentes do FII “de papel”.
A AGBI é uma gestora de Fundos de Private Equity, ativamente atuante no investimento em terras rurais e possuí extenso e comprovado track record. Nossa seleção de ativos é realizada diligente e detalhadamente, pois ele é o cerne da estratégia e o que irá gerar o retorno aos cotistas. Um ponto importante é que nosso histórico de gestão do “Real Estate rural” nos traz entendimento e preparação para este mercado cíclico, na qual a gestora deve estar apta a fazer a seleção, avaliação, desenvolvimento e saída dos ativos da maneira mais positiva para os seus cotistas.
