Grande parte dos FIAGRO’s, recentemente lançados no mercado de capitais, vem embasado em uma tese antiga que foi praticada por muitos no ambiente de fundos e veículos de investimento imobiliário urbano e agora está sendo transportada para o setor agro no país: o Sale and Lease Back (SLB). Neste mecanismo, uma parte vende um ativo para a outra parte que, ao comprar, arrenda (aluga) de volta para o vendedor. Desta forma, o vendedor consegue um influxo de caixa no momento zero e paga de volta ao comprador o dinheiro na forma de arrendamento, obviamente que acumulado de juros.
Para entender e debater SLB rural como forma de financiamento de fazendeiros, é importante esclarecer que o agronegócio brasileiro já é bem servido, em grande parte, por linhas de crédito dos bancos públicos e tradings, como por exemplo o Pronaf (Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar), Pronamp (Programa Nacional de Apoio ao Médio Produtor Rural), Inovagro e PCA (Programa de Construção e Ampliação de Armazéns). Essas linhas de fomento em grande parte são despendidas pelos bancos públicos e são subsidiadas. Com elas, os produtores têm a oportunidade de levantar recursos a uma taxa atrativa para produção, maquinário ou até mesmo para construção de algumas benfeitorias como armazéns graneleiros.
Isso posto, alguns questionamentos surgem: por que o fazendeiro iria recorrer a um SLB com tantas alternativas? Ou então, como um fundo que não tem o histórico, estrutura ou capilaridade dos bancos públicos consegue identificar e selecionar os tomadores de crédito que não estão sendo atendidos por esses bancos? Estes questionamentos ainda abrem espaço para outras dúvidas ou preocupações que, deveriam estar no radar dos investidores: por qual motivo um agricultor daria em garantia sua fazenda a um fundo, ao invés de realizar a operação com as taxas incentivadas dos bancos públicos? Seria falta de comprovação de saúde e capacidade financeira e por não conseguir aprovação em operações de crédito com os bancos?
Ademais, em caso de default por parte do agricultor, como será a entrega da fazenda, no que tange ao estado de conservação e capacidade produção? Esse Fundo que realizou o SLB rural foca em gestão e expertise em crédito ou também saberá operar uma fazenda e transformá-la em algo solvente e positivo?
Notícias recentes nos mostram que alguns FIAGROs de “papel” (e seus investidores) já começaram a enfrentar problemas. No mês de junho, um FIAGRO, listado na B3, viu um de seus operadores entrar em recuperação judicial. Esse operador representava mais de 20% da carteira do Fundo.
Na AGBI, gestora focada no investimento em ativos reais, que atua de forma ativa no investimento em terras rurais e que possui extenso e comprovado track record no mercado, focamos na transformação imobiliária rural de forma sustentável. Nosso processo de seleção de ativos (fazendas) é realizado de forma diligente, pois entendemos que a etapa de identificação e seleção (originação) é o cerne da estratégia e o que irá gerar retornos consistentes para os cotistas.
